Mielőtt belevágnék egy új befektetési forma ismertetésébe, szeretnék egy nagyon fontos különbségre rávilágítani a bérbeadott és saját használatú ingatlanok között. Ez pedig, hogy a saját használatú ingatlan nem generál jövedelmet (cash flow-t), mivel abban benne él a tulajdonosa. Ezzel szemben egy befektetésre vásárolt ingatlan, melyben bérlő lakik, aki havonta bérleti díjat fizet, már befektetésnek tekinthető.
Persze most mondhatod, hogy te ezzel teljesen tisztában vagy, de nincs meg a tőkéd, hogy a „hagyományos módon” ingatlan vásárlással majd kiadással bevételt generálj.
DE ígyis van lehetőséged ingatlanbefektetésre, még pedig a tőzsdén! És ebben a cikkben pont ezzel a lehetőséggel/befektetési formával szeretnélek megismertetni.
A kulcs ezen befektetéshez a REIT. De mi is ez valójában?
A REIT-ok (Real Estate Investment Trust) tőzsdén jegyzett részvénytársaságok, melyek a rendelkezésre álló tőkéjüket az ingatlanpiacon fektetik be. Ingatlan bérbeadásból és/vagy eladásból származó profitjukból osztalékot fizetnek ki a részvényeseiknek, akiktől a tőkéjük származik. Ergo ez egy szimbiózis, melyben a REIT társaságoknak szükségük van a részvényesek pénzére további ingatlanok vásárlásokhoz, ugyanakkor a részvényeseknek is szükségük van a REIT társaságokra, hisz így (közvetetten) ingatlanokba fektethetnek, anélkül, hogy a bérbeadás és karbantartás gondja őket terhelné.
Tehát a REIT-okra jellemző:
- A társaságok ingatlanjaiknak bérbeadásából származó profitból, meghatározott időközönként osztalékozót fizet ki a részvényeseinek.
- A részvényeseknek nincs szükségük több milliós tőkére (önerő) a befektetéshez, mint egy ingatlan vásárlás esetében. Ezzel lehetőséget teremtenek a kis befektetőknek arra, hogy ingatlanba fektessenek tőzsdei keretek között (több száz vagy ezer ingatlanba a világ minden pontján).
- Tőzsdén adható és vehető napi árfolyamon, mint egy normál részvény.
Az eredete 1960.09.14-re keltezhető, amikor D. Eisenhower egy törvényt iktatott életbe, mely azzal a céllal jött létre, hogy a kis embereknek lehetővé tegye, az ingatlan szektorba való befektetést. Azaz, hogy a kis emberek, magánszemélyek ingatlan bérbeadóként rendszeres jövedelemre tehessenek szert a tőzsde keretein belül. Ezzel tulajdonképpen lehetővé tette ingatlanból származó passzív jövedelem generálását. Elsőre talán kürülményesnek hangzik ez az ingalanbefektetési forma, de valójában ez egy kiváló alternatíva, hogy helyettesítsd a portfólióban a „hagyományos” ingatlan befektetést, mely sokkal idő és tőke igényesebb, mint a REIT.
A REIT részvénytársaság, csak akkor kaphatja meg a REIT státusz és az azzal járó adómentességet (ami előfeltétele a magas osztalék kifizetésének), ha különböző követelményeket időről időre teljesít. Ezek a jól átláthatóságukat garantálják. Ilyen feltétel például:
- minimum 75%-a a REIT által kezelt vagyonnak, az ingatlan szektorban kell, hogy befektetve legyen
- a bevételének minimum 90%-át osztalékként kell kifizetnie a befektetői számára (részvénytulajdonos)
Természetesen vannak még ország specifikus követelmények is, de alapjában véve ezek a legfontosabb feltételei a REIT státusznak. Ebből jól látszik, hogy ha REIT-ba fektetünk, akkor a pénzünk nagy része az ingatlan szektorban lesz befektetve és a nyereségből rendszeres, magas hozamú cashflow-nk lesz. Tehát kiválóan alkalmas egy passzív havi vagy negyedéves plusz jövedelem felépítésére.
De miért is képes egy REIT magas, magasabb hozamot kifizetni, mint egy átlagos tőzsdén jegyzett részvény? A válasz egyszerű, mert a REIT ha teljesíti a státuszához szükséges feltételeket, akkor mentesül a nyereségének a megadóztatásától!
Tehát összességében elmondható, hogy ezen kondícióknak köszönhetően a REIT elérhetővé teszi a világ ingatlan piacán való befektetést és az ott realizált hozamokból való részesülést kis emberek számára, nagyobb tőke és különleges ingatlanpiaci szaktudás nélkül!
P.S.: Bemásoltam a REIT státusz megkapásához szükséges feltételeket, ha érdekel elolvashatod:
Specifically, a company must meet the following requirements to qualify as a REIT:
- Invest at least 75% of total assets in real estate, cash, or U.S. Treasuries
- Derive at least 75% of gross income from rents, interest on mortgages that finance real property, or real estate sales
- Pay a minimum of 90% of taxable income in the form of shareholder dividends each year
- Be an entity that’s taxable as a corporation
- Be managed by a board of directors or trustees
- Have at least 100 shareholders after its first year of existence
- Have no more than 50% of its shares held by five or fewer individuals