Az előző cikkemben bemutattam egy alternatív ingatlanbefektetési formát, a REIT-ot.  Most pedig szeretném ismertetni, hogy milyen típusú REIT-ok léteznek, milyen előnyei és hátrányai vannak azoknak és hogyan tudsz REIT-okba befektetni.

REIT-ok típusai:

  1. Equity: a legtöbb REIT ebbe a kategóriába tartozik. Az általuk birtokolt ingatlanok fenntartásával és kezelésével foglalkoznak, melyek lehetnek lakóingatlanok, apartmanok, bevásárló központok, ipari csarnokok, egészségügyi intézmények, idősek otthona, kórházak, temetők vagy akár börtönök. Ezek a REIT-ok projekteket tervezhetnek, kivitelezhetnek, finanszírozhatnak. Bevételeik első körben az általuk beszedett bérleti díjból származnak. Ehhez jöhet még hozzá a portfóliójukban lévő ingatlanok értékesítése is. Ezen csoportja a REIT-nak a legalkalmasabb magánszemélyek számára ingatlanba való befektetésre a tőzsdén.
  2. Mortgage: (mREIT) ingatlan tulajdonosoknak nyújt kölcsönt jelzálogjog bejegyzés ellenében vagy jelzáloggal fedezett értékpapírok felvásárlásával. Bevételeik ennek értelmében hitelkamatokból származnak. Működésük és üzleti modelljük komplexebb, mint az Equity REIT-oké, ezért megértésük jóval időigényesebb és több utánajárást igényel. Ezért első körben azoknak a befektetőknek, akik ebbe a REIT fajtába szeretnének befektetni, mindenképpen egy ETF-et vagy egy befektetési alapot javasolnék a magas diverzifikáció miatt.
  3. Hybrid: az előbbi kettőt kombinálja.

REIT-ok előnyei:

Most pedig nézzük meg közelebbről, hogy milyen előnyökkel jár a REIT-ba való befektetés.

  • Total Return (TR): összes hozam. Azaz a teljes árfolyamnyereség és az összes kifizetett osztalék együttvéve. Az amerikai REIT-ok (Equity) az 1972-2023-ös időszakban évesen átlagosan 11,07 %-os TR hoztak, mellyel felülmúlták például az S&P 500-as index 10,6%-os teljesítményét (lásd a lenti táblázat). A kamatos kamat effektusnak köszönhetően ez a különbség az évek során jelentősnek mondható.

Forrás: https://www.reit.com/sites/default/files/2023-05/MediaFactSheet_Apr-2023.pdf

  • Osztalék bevétel: mint ahogy az első cikkemben már leírtam a REIT-ok a jogi státuszukból kifolyólag magasabb hozamot tudnak generálni, és így magasabb osztalékot kifizetni, mint egy „normál” részvény. Így aki havi vagy negyedéves passzív jövedelmet szeretne elérni (cashflow) annak kiváló választás a REIT szektor. A cikk írásának a pillanatában az osztalék hozama a FTSE Nareit All Equity REIT Indexnek 4,45 %-on állt, míg az S&P 500 esetében ez a szám kevesebb mint a fele, 1,58 %. A magasabb osztalék ráta nem meglepő a REIT-ok esetében, sokkal inkább jellemző rájuk.

Forrás: https://www.reit.com/sites/default/files/2023-05/MediaFactSheet_Apr-2023.pdf

  • Likviditás: mivel a legtöbb REIT tőzsdén jegyzett, ezért munkanapokon szabadon adható és vehető, tehát likvid.
  • Diverzifikált: kis mértékű korrelációjának köszönhetően (más befektetési osztályokkal) minden portfólióban helyet követel magának. Egy REIT ETF-be való befektetéssel lehetőségünk nyílik arra, hogy több száz vagy ezer ingatlanba fektessünk anélkül, hogy magas kezdeti összeggel (önerővel vagy tőkével) rendelkeznénk.
  • Infláció elleni védelem: a legtöbb amerikai REIT bérleti szerződései tartalmaznak egy olyan záradékot, mely lehetővé teszi a bérleti díj emelését az infláció emelkedésével egyidejűleg.

REIT-ok hátránya:

A teljesség végett most bemutatnám a REIT-ok legnagyobb hátrányait:

  • Jelentősebb mértékű árfolyamingadozás: mivel a piac napi szinten beárazza a REIT portfóliójában lévő összes ingatlan értékét, ezért ennek értéke folyamatos mozgásban lesz a tőzsdén. Egy saját használatú ingatlan esetében ez az ingadozás nem ilyen jelentős, hiszen ott nem rendelkezünk naprakész információkkal az ingatlanunk értékével kapcsolatban (csak ha eladjuk azt).
  • Nem rendelkeznek szavazati joggal azok akik REIT-ba fektetnek, mint mondjuk egy részvény esetében.
  • Egy REIT-ba való befektetés nem tekinthető jogilag külön vagyonnak, mint az ETF-be való befektetés (lásd előnyök 3-as pontban), így mint résztulajdonos, te is viseled a REIT esetében a céges kockázatot. Azaz, ha a REIT csődbe megy, elveszik a befektetésed.

REIT-ok vásárlása:

Mielőtt REIT-okba fektetnéd a pénzed érdemes jobban szemügyre venni a lehetséges brókereket. Szerintem mindenképpen külföldi brókerben érdemes gondolkodni, mely teljesíti a következő feltételeket:

  • kedvező hozzáférés a világ tőzsdéihez (mondjuk USA, Kanada, Ausztrália, Szingapúr), ahol a REIT kibocsájtásra került
  • alacsony spread
  • pozitív ügyfélelégedettség
  • forrásadó helyes levonása osztalék kifizetése után. A legtöbb bróker inkább több adót von le, mint amit kellene, ezért lényeges ennek a tisztázása a számlanyitás előtt. Érdemes kitérni a RoC (Return of Capital) adózási szempontból történő kezelésére is.

A legjobb és legegyszerűbb módja a REIT-ba való befektetésnek, ha egy olyan formát választasz, ami költséghatékony, viszonylag sok ingatlanba fektet és jogilag külön vagyonnak tekinthető. Így jön ismét a képbe az ETF. Az ETF kiválasztásában segítségedre lehet, amennyiben az EU-ban engedélyezve van, az alap által kiállított információs dokumentum, másnéven Factsheet. Itt alapvetően megtalálsz minden információt, amit érdemes átgondolnod a befektetésed előtt. Például, hogy mekkora az ETF által kezelt vagyon, milyen devizában van vezetve a befektetett összeg, milyen országokba és vagy ingatlanokba fektet az ETF, stb. A későbbiekben be fogok mutatni és elemezni fogok egy REIT ETF-et példaként. Az ETF elemzésekor mindenképpen szánj időt arra, hogy alaposan szemügyre vedd azt, hogy az ETF milyen mértékben diverzifikált. Van olyan, ami csak Equity REIT-ba és van olyan is ami csak mREIT-ba fektet.