Előző cikkeimben (ITT és ITT) már bemutattam részletesen a REIT-okat és kifejtettem, hogy miért érdemes ilyen fajta eszközökbe fektetnünk. Ezen kívül bemutattam a REIT-ok három csoportját is, melyek közül most az egyik legnépszerűbb csoportjával, az Equity REIT-al szeretnék foglalkozni. De először nézzünk egy kis összegzést az előző cikkekből.

🤷 MIT JELENT, HOGY REIT ÉS MILYEN FAJTÁI VANNAK?

REIT jelentése

A REIT-ok (Real Estate Investment Trust) tőzsdén jegyzett részvénytársaságok, melyek a rendelkezésre álló tőkéjüket az ingatlanpiacon fektetik be. Ingatlan bérbeadásból és/vagy eladásból származó profitjukból osztalékot fizetnek ki részvényeseiknek, akiktől a tőkéjük származik. Ergo ez egy szimbiózis, melynél a REIT társaságoknak szükségük van a részvényesek pénzére további ingatlanok vásárlásához, de a részvényeseknek is szükségük van a REIT társaságokra, hisz így (közvetetten) ingatlanokba fektethetnek, anélkül, hogy a bérbeadás és karbantartás gondja őket terhelné.

REIT tőzsdei típusai

1. Equity REIT
2. Mortgage REIT (mREIT)
3. Hybrid REIT

🤔 MILYEN SZEMPONTOKRA KELL FIGYELNI A REIT-OKNÁL?

Mielőtt REIT-okba fektetnénk több szempontot kell figyelembe vennünk, melyek a következők:

• Osztalék bevétel
• Likviditás
• Diverzifikáció
• Záradék az infláció ellen
• Kezelt vagyon

Ha részletesen olvasnál erről, akkor ITT megteheted.

👍 MILYEN ELŐNYÖKKEL RENDELKEZIK A REIT BEFEKTETÉS?

Az alábbi táblázatban foglaltam össze a legfontosabb pénzügyi és stratégiai előnyeit ennek a befektetési típusnak.

🏢 MIT JELENT, HOGY EQUITY REIT?

Ezek a társaságok az általuk birtokolt ingatlanok fenntartásával és kezelésével foglalkoznak. Ezek a REIT-ok projekteket tervezhetnek, kivitelezhetnek, finanszírozhatnak. Bevételeik elsősorban az általuk beszedett bérleti díjból származik. Ehhez jöhet még hozzá a portfóliójukban lévő ingatlanok értékesítése is. A legtöbb REIT ebbe a kategóriába tartozik.

Equity REITs are real estate companies that own or manage income producing properties.

Forrás

🏬 MILYEN EQUITY REIT-OKBA LEHETSÉGES FEKTETNI?

1) Triple-Net-Lease REIT

Olyan fajtája a REIT-oknak, ahol a bérleti szerződés szerint a bérlő a bérbeadónak csak az alap bérleti díjat fizeti (közüzemi és egyéb díjak nélkül) és emellett ő intézi az adót, biztosítást és az ingatlan fenntartásának költségeit. Általában ezen bérleti szerződések hosszú távúak (idősek otthona, étterem, helyiségek, gyorsétterem, üzletek). Ezáltal tervezhető cashflowt biztosítanak a bérbeadó számára, alacsony ingadozás (volatilitás) mellett.

2) Healthcare REIT

Ezek alapvetően Triple-Net-Lease REIT-ok, melyek egészségügyi intézményekbe fektetnek be: idősek otthona, rehabilitációs központ, kórházak. Mivel a legtöbb országban az egészségügyi rendszer a mindenkori kormány hatásköre alá tartozik, ezért ezen REIT-ok árfolyama érzékenyen reagálhat a politikai változásokra.

3) Industrial REIT

Gyakran ezek többsége is a Triple-Net-Lease REIT-ok csoportjába tartozik. Ezek főleg olyan ingatlanokba fektetnek be, melyek kapcsolatban állnak áruszállítással, logisztikával vagy raktározással. Emiatt kifizetett osztalékuk kevésbé ingadozhat, azaz kevésbé volatilis. Ebben a szektorban tevékenykedő REIT-ok üzlete nagyban függ a fogyasztási szokások és a GDP alakulásától. Olyan trendek például, mint az online vásárlás nagyban növelik a keresletet a raktározással vagy logisztikával foglalkozó REIT-ok iránt.

4) Hotel REIT

Ezen kategória inkább már a spekulatív kategóriába tartozik. A hotelek „bérleti szerződése”, azaz hogy mennyi éjszakát töltenek ott a vendégek, nagyban függ a kereslettől, ami nem más, mint a turizmus. Minél több a vendég annál több a hotel bevétele. Ez azt jelenti, hogy minél több pénze van az embereknek általánosságba véve, annál többet fognak utazni és annál több éjszakát fognak hotelekben tölteni. Ezért ezen REIT-ok bevétele erősen függ az általános gazdasági helyzettől. Lásd például a koronavírus kedvezőtlen időszakát.

5) Office REIT

Ezek a REIT-ok iroda épületekbe fektetnek. Ezen épületek tervezése, kivitelezése és fenntartása tartozik a fő tevékenységük közé. Mivel ilyen jellegű épületek, beruházások sok időt vesznek igénybe a tervezéstől a kivitelezés lezárásáig, ezért fennáll a veszélye annak, hogy ez idő alatt a kereslet és a kínálat mennyisége megváltozik, vagy pozitív vagy negatív irányba. Legrosszabb esetben egy túlkínálat is felléphet. Az üzleti modelljük ezeknek a REIT-oknak ciklikus, és mint a hotelek esetében, nagyban függ az aktuális gazdasági környezettől. Ezen kívül, mint általában az ingatlanoknál mindig, fontos szerepet játszik az ingatlan helye.

6) Apartment REIT

Ezek a REIT-ok több lakásos társasházakba fektetnek. Ezen épületek tervezése, kivitelezése és fenntartása tartozik a fő tevékenységük közé. Az üzletük sikeressége jelentősen függ az adott régió gazdasági fejlettségétől, ahol a tevékenységüket folytatják. Ha egy régió virágzik, akkor ez egyre több és több embert vonz, így keresletet generál ilyen jellegű ingatlanokra. Gazdasági visszaesések időszaka alatt is a kereslet viszonylag stabil marad az ingatlanok iránt. Ami viszont nagyobb veszélyt jelenthet ezeknél a REIT-oknál, az az ajánlati oldal növekedése (vagyis a konkurencia), ami a bérleti díj csökkentéséhez vezethet.

7) Retail REIT

Ezek a REIT-ok kiskereskedelmi üzlethelységekbe fektetnek. Ezen épületek tervezése, kivitelezése és fenntartása tartozik a fő tevékenységük közé. A portfóliójuk sokszínű: ide tartozhatnak kis boltok, üzlethelységek, kisebb vagy nagyobb bevásárló központok. Az utóbbi időben kissé rájuk járt a rúd az online vásárlási lehetőségek elterjedése miatt. Azonban nem minden REIT-ra igaz ez. Hiszen ami olyan igatlannal rendelkezik, mely top helyen található, vagy nagyobb márkának, mint Apple vagy Luis Vuitton van bérbeadva, vagy a bérlője olyan cég, mely az emberek mindennapi szükségleteit látja el (például élelmiszerbolt, fitnesz központ), nyilvánvalóan kevésbé van kitéve ezeknek a hatásoknak.

8) Self-storage REIT

Ezek a REIT-ok magán használatú raktárépületekbe fektetnek. Ezen épületek tervezése, kivitelezése és fenntartása tartozik a fő tevékenységük közé. Ezek az épületek gyorsan felépíthetőek, és kedvező fenntartásúak.

9) Data-Center REIT

Ezek a REIT-ok adatközpontokba fektetnek (például Cloud-Storage), ahol adatok biztosításával és további informatikai szolgáltatásokkal foglalkoznak. Ezen épületek tervezése, kivitelezése és fenntartása tartozik a fő tevékenységük közé. Szerepük a növekvő digitalizációnak köszönhetően egyre csak nő.

10) Leisure REIT

Ezek a REIT-ok szabadidő/szórakozás kategóriába tartozó épületekbe fektetnek. Ezen épületek tervezése, kivitelezése és fenntartása tartozik a fő tevékenységük közé. Ilyen épületek közé tartoznak: szabadidős parkok vagy központok, játszóházak, mozik vagy kaszinók. Ezen REIT-ok üzleti modellje, mint az Office REIT-ké, ciklikus, tehát nagyban függ a gazdasági környezettől.

11) Infrastructure REIT

Ezek a REIT-ok speciális épületekbe és/vagy berendezésekbe fektetnek. Ezen épületek tervezése, kivitelezése és karbantartása tartozik a fő tevékenységük közé. Ilyen épületek lehetnek: vasút- vagy sínhálózatok, elektromos hálózatok, üzemanyag hálózatok és rádióállomások. Üzleti sikerességüket nagyban befolyásolja az, hogy milyen területen tevékenykednek és, hogy erre a területre milyen hatással van az infrastruktúra.

12) Prison REIT

Ezek a REIT-ok börtönökbe, fogdákba fektetnek. Ezen épületek tervezése, kivitelezése és fenntartása tartozik a fő tevékenységük közé. A sikerességük nagyban függ a politikai környezettől és a szabályozástól.

13) Agrár REIT

Ezek a REIT-ok termőföldekbe, erdőkbe vagy gazdasági területekbe fektetnek. Ezen épületek fenntartása tartozik a fő tevékenységük közé.

👉 Ebből a felsorolásból is jól látszik, milyen sokszínű a REIT szektor, és egy egyszeri ingatlan megvásárlása ezzel össze sem hasonlítható. Egy jól kialakított REIT portfólió sokkal kisebb összegből megvalósítható, sokkal jobban diverzifikált (szektor szinten, földrajzi szinten, tevékenységét illetően, ágazati szinten, bevételi forrás szinten, pénznem szinten stb), jóval kevesebb költséggel és időráfordítással jár, mint egy ingatlan vásárlás. Ezek után feltehetjük magunknak a kérdést, hogy melyik a jobb? Egy befektetési ingatlannal rendelkezni, melyet saját tőkénkből vagy hitelből finanszírozunk, vagy kialakítani egy több ezer ingatlanból álló világszintű portfóliót, mely havi bevételt generál?

ℹ Ha szerinted is a 2. lehetőség a vonzóbb, akkor hasznos lehet számodra a hamarosan elérhető adatbázisom, melyben rengeteg REIT szerepel a felsorolt kategóriákból. Így azonnal el is indíthatod befektetésedet. De addig is keress bizalommal, ha bármilyen kérdésed lenne. ✉

👣 Kövess facebookon is.